“Kiraya verdiğin para çöpe gidiyor, taksit ise kendi evine” sık duyulan bir cümle. Yarısı doğru. Kredi taksitinin büyük bölümü de, özellikle ilk yıllarda, faize gider. Kiracının da eli boş değildir: Peşinata yatırmadığı parayı başka bir yerde değerlendirebilir.
Doğru karşılaştırma, aynı parayla başlayan iki kişiyi yan yana koymaktır.
Karşılaştırmanın kuralı
İki kişi düşün, ikisinin de elinde aynı birikim var:
- Alan kişi birikimini peşinata ve alım masraflarına harcar, kalanı için kredi çeker ve her ay taksit öder.
- Kirada kalan kişi aynı evde kira öder, birikimini yatırımda tutar.
Her ay hangisi daha az ödüyorsa, aradaki farkı yatırıma ekler. Taksit kiradan yüksekse kiracı farkı biriktirir; kira taksidi geçerse alan kişi.
Belirli bir süre sonunda iki tarafın servetine bakılır:
- Alan kişi: evin o günkü değeri − kalan kredi borcu + biriktirdikleri.
- Kirada kalan: yatırımlarının değeri.
Bugünkü tablo: rakamlar ne diyor?
Karşılaştırmayı belirleyen veriler Ekim 2026 itibarıyla şöyle:
- Konut fiyatları: TCMB Konut Fiyat Endeksi’ne göre Eylül 2026’da yıllık nominal artış %22,3. Enflasyondan arındırıldığında konut fiyatları yıllık %5,7 düştü.
- Kiralar: TCMB’nin Yeni Kiracı Kira Endeksi Eylül 2026’da yıllık %26,6 arttı. Mevcut kiracılar için yasal üst sınır ise Türk Borçlar Kanunu m. 344’e göre TÜFE’nin 12 aylık ortalamasındaki değişimdir: Ekim 2026’da yenilenen sözleşmeler için %31,49.
- Konut kredisi faizi: TCMB’nin haftalık verisinde 16 Ekim 2026 haftasında yıllık ortalama %41,50, aylık yaklaşık %2,94.
- Mevduat faizi: Aynı hafta TL mevduatta ortalama yıllık %42,88; stopaj sonrası kabaca %35.
Bir örnek
4.000.000 ₺‘lik bir ev, aynı evin kirası aylık 20.000 ₺. %30 peşinat ve %5 masrafla alan kişi 1.400.000 ₺ harcar ve 2.800.000 ₺ krediyi 120 ayda öder: aylık taksit yaklaşık 84.900 ₺. Kiracı ise 1.400.000 ₺‘yi yatırımda tutar ve her ay taksit ile kira arasındaki farkı ekler. Kira yılda %31 artıyor.
Sonucu iki varsayım belirliyor: ev fiyatlarının ne kadar artacağı ve kiracının yatırımının ne getireceği. 10 yıl sonra:
| Ev fiyatı artışı | Yatırım getirisi | Alan kişi | Kirada kalan |
|---|---|---|---|
| %22 | %35 | ~34,6 milyon ₺ | ~61,5 milyon ₺ |
| %30 | %35 | ~60,5 milyon ₺ | ~61,5 milyon ₺ |
| %35 | %30 | ~85,5 milyon ₺ | ~43,7 milyon ₺ |
Aynı ev, aynı kira, üç farklı sonuç. İlk satırda kiracı açık ara önde, ikincide başa baş, üçüncüde alan kişi açık ara önde. Bu tablonun cevabı “kira” ya da “kredi” değil: cevap, varsayımlarındadır.
Rakamlar nominal; 10 yıl sonraki 60 milyon ₺ bugünün parasıyla çok daha az eder. Ama iki taraf için aynı enflasyon geçerli olduğundan karşılaştırma değişmez.
Sonucu belirleyen üç soru
- Ev fiyatları mı, yatırımın mı daha hızlı büyüyecek? Kredi faizi ve mevduat faizi yüksekken, ev fiyatları enflasyonun altında kalıyorsa kirada kalıp birikimi değerlendirmek öne geçebilir. Ev fiyatları hızla artarsa tersi olur.
- Kira / fiyat oranı ne? Yıllık kira, ev fiyatının küçük bir kısmıysa (örnekte %6) kirada kalmak görece ucuzdur. Kira yükseldikçe satın almak cazipleşir.
- Kiracı farkı gerçekten biriktirecek mi? Hesap, kiracının her ay aradaki farkı disiplinle yatırıma koyduğunu varsayar. Fark harcanırsa kiracının avantajı kaybolur. Taksit ise bir tür zorunlu birikimdir.
Tabloya girmeyen şeyler de var. Ev sahibi emlak vergisi, aidat, bakım ve sigorta öder; kiracı taşınma masrafı ve kira belirsizliği yaşar. Kendi evinde oturmanın güvencesi, taşınma özgürlüğü ya da bir şehirde kaç yıl kalacağın da en az rakamlar kadar önemli.
Kartopu ile nasıl hesaplanır?
Kendi rakamlarınla denemek için kira mı kredi mi hesaplayıcısını kullanabilirsin. Ev fiyatını, kirayı, kredi faizini ve vadeyi gir; iki tarafın servetini yıl yıl gör.
Kartopu uygulamasında aynı soruyu kendi kayıtlarınla sorabilirsin:
- Mevcut kiranı gider olarak, birikimini varlık olarak ekle.
- Bir ev hedefi kur ve planlarda farklı fiyat artışı, getiri ve zam varsayımlarını dene.
- İyimser, temel ve kötümser senaryoları yan yana koy. Kararı tek tahmine değil, aralığa göre ver.
Kaynaklar
- TCMB, Konut Fiyat Endeksi ve Yeni Kiracı Kira Endeksi, Eylül 2026.
- TCMB, EVDS, haftalık mevduat ve kredi faizleri, 16 Ekim 2026.
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 344.
- TÜİK, Tüketici Fiyat Endeksi, Eylül 2026.
Bu yazı genel bilgi içerir, yatırım ya da kredi tavsiyesi değildir.